なぜ借金したがるのか？その理由は！
ここ2回ほど「レバレッジ」についてお話しています。
前回はFXのレバレッジについて説明しました。
うまくレバレッジを使うことで、驚異的なパワーを発揮することができる、
ということをイメージできたのではないかと思います。
さて今回は、不動産投資のレバレッジについて考えてみようと思います。
不動産投資はFXよりも安定的に、そして、これもまた
強烈なレバレッジの恩恵を得ることができる投資方法です。
日本で一番（自称）解りやすく、
不動産投資のレバレッジについて説明しますので、
このしくみについては、是非、頭に入れておいてください！
不動産投資のメリットもたくさんあるのですが、
中でも投資家が一番注目するのが、
そのレバレッジの威力ではないかと思います。
不動産投資のレバレッジとは、
言い換えると「借金のレバレッジ」ということになります。
前回お話したFXのレバレッジも、まぁFX業者からお金を借りているようなものなので、
「借金のレバレッジ」の一つと言ってもよいかもしれません。
ただ、両者の性質は微妙に異なるので、
参考までにそれぞれの主な特徴をあげておきます。
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FXの場合⇒
・預けたお金（証拠金）の数倍～数十倍の資金をFX業者から借りる（ようなもの）。
・FX業者に対しての利息がない。（取引通貨間の金利差が発生します）
・損失が一定以上に大きくならない限りは借りっぱなしでよい。
・損失が一定以上に大きくなると強制的に証拠金で払わされる。
不動産投資の場合⇒
・銀行等の金融機関から借りる。
・毎月、元金と利息分を返済する。
・信用次第では億単位のお金を借りられる。
・よほどの事がない限り、途中で返せとは言われない。
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不動産投資業界では単純に、
「レバレッジ＝融資」
と表現することも多いくらいです。
今回も単純化して不動産投資のレバレッジの効果を説明します(^^)
もっともシンプルに考えてみると、
1．4％の利息で借金して資金調達します。
2．その資金を10％の利回りで運用します（または事業を行います）。
3．そうすると、6％（10％－4％）の利ざやを得ることができます。
あとは、資金との掛け算ですので、
1億円を調達した場合は、年間600万円の利益。
10億円を調達した場合は、年間6000万円の利益となります。
これが、「借金のレバレッジ」の理論です。
多くの企業が巨額の借金をして事業を行っていることの理由が、
ここにあるわけです！
これだとあまりにシンプルすぎるので、
もう少しだけ不動産投資に特化してレバレッジの効果を
別の角度から見てみます。
物件取得にかかる諸費用、維持管理費、税金など一切考えないとします。
今、自己資金1000万円を持っていたとして、
これで収益不動産を購入するとします。
この自己資金で表面利回り10％の1000万円の物件を購入した場合、
年間100万の収益となりますね。
10年で投資額を回収できることになります。
次に、自己資金1000万円を頭金として9000万円を借入れし、
表面利回り10％の1億円の物件を購入した場合はどうでしょうか。
仮に、9000万円を金利4％の30年返済で借入れた場合、
年間の返済額は500万円強です。
年間収入は1000万円ですので、
銀行へ返済した後に500万円残ることになります。
こうすると、2年で投資額を回収できます。
借金をしないで不動産投資をした場合に比べて、5倍の速さ！
これがレバレッジの効果です(^^)
ある程度の資金が貯まったら、頭金にしてまた次の物件を購入します。
これを繰り返すことで資金の貯まり方は加速していきますので、
仮に10億円の投資額となった場合、上記の例でいうと、
年間5000万円の利益を毎年得ることになります。
「金持ち父さん」が、
「良い借金をしなければならない」
と言っているのは、こういう借金のことですね！
【あとがき】
子ども（1歳♪）を連れて品川水族館に行ってきました！
激混みでアシカショーもイルカショーも30分以上前から場所取りで
お父さんたちはタイヘンです(^^;
イルカショーの会場ではビールを売っていたので、
私は頂きながらの場所取りでいい気分でしたが(*^_^*)
それはさておき、アシカもイルカも、ほんとうに芸がスゴイです！
自分が小さい頃も見ていたはずなのですが、
今改めて見ると、ホントにビックリするというか、
「あのアシカ、人が入ってんじゃね？」
と素で思いましたよ(^^;
実は、私、趣味でやっていた、あるドッグスポーツで日本代表になってしまい、
世界大会に出場したことがありまして（プチ自慢？）、
犬の訓練については知らないほうではないのですが、
アシカやイルカにどうやってポーズや、飛ぶタイミングを教えるのか、
見当がつきません。
時間をかけて、コツコツ教えていくのは、間違いないとは思うのですが・・・
想像つかないほど根気のいることだと思います！
どんなことも、諦めずに根気強く続けると、きっと成果が出る。
ホロ酔いでイルカを見ながら、そんなことを考えていました(*^_^*)
私の戦略をすべてお話します
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